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什么是二手房产权不清晰,常常会遇到哪些棘手问题?

原作者: 佚名 来自: 互联网 收藏 分享 邀请

新房一般产权都是比较清晰的,正规的房地产商也是有保证的,都知道只有产权清晰才能上市交易,但是你们知道产权不清晰的二手房会有什么问题呢?

特别常见的就是夫妻共有的二手房

婚姻法当中,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。

所以你买这类二手房的时候如果他们的婚姻遭遇变故,是一件非常麻烦的事情,这种情况分为两类:

第一类

就是房产证上写了夫妻两个人的名字

这样的情况还好处理一点,你买房的时候就需要请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议,如果夫妻一方不愿意来,一定要不来的一房给签字的一方授权才行,而且这样的授权书一定要有公证处的印章,才有效口头的后者手写的委托无效,不过基于夫妻关系,也可以使用表见代理权利,务必让签字的一方书面承认已经得到了配偶的授权,但是到房管局办理过户手续则是必须有经过公正的委托书方才可以。

第二类

房产证上只有夫妻两人其中一个人的名字

你买的这个二手房业主如果已经结婚了,那么业主夫妻是共同有权利享有收益权这一原则,在你签协议的时候,也建议让夫妻两人共同在合同上签字的,不要怕麻烦,这也是避免不必要的风险。如果配偶不肯签字,建议买卖合同可以不签字,但是另外让业主配偶签署一份同意出售的声明,当然了,如果买家申请银行贷款购买这套房子,银行会要求业主配偶签字的。

还有一种产权问题不像夫妻,更似夫妻,就是共同拥有产权的二手房

想买的二手房,一开始就要弄清楚这个房子有几个共同产权人,多个共同产权人的话就是说明何一个人都无权单独处置共有的房产,当有一个产权人想要卖这个二手房的话,其他的产权人都需要出示委托书委托其中一人办理才行,在签订协议的时候也是需要共同签字,个人原因签不了也是需要出具委托书的。因为只要其中一个人不同意,你这协议在法律上都是无效的,千万不要轻信口头上给你的承诺。

还有就是相对麻烦的还在还贷的二手房

这种麻烦就在于这个银行的贷款,如果买家一次性向卖家付款的话,卖家一次性还完贷款的,这算简单的,最直接粗暴的就是首先是将剩余的银行房贷还清,然后撤销他项权证的抵押,后是拿到房产证后跟买方去房管局办理房产过户手续就可以了。适合于欠款不多,或者业主手头有钱的。

当然这是土豪的做法,如果你不是土豪,来看看这篇帮你解决难题:按揭中的房子怎么卖?遇到这坑别死了都不知道!

还有一些如果被抵押被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房。

看了这些才知道原来产权问题不了解清楚会有那么多麻烦事,毕竟买房是要投入一大笔资金的,那么要如何查清楚这个产权的问题,放心交易呢?

第一步:要求卖方提供合法的证件

包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证、工作证和户口簿;还有资格证件指查验交易双方当事人的主体资格,

例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。

还有很重要的证件就是出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

因为在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

第二步,向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是查验产权记录。

第三步,房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况,至于有没有发生债务的情况,需要则必需查验有关的证明文件比如抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。


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